Waarom schieten grote koten als paddenstoelen uit de grond?

Onlangs wan­delde ik op een zon­nige lentedag door de strat­en van onze geliefde Arteveldestad. Plots viel er echter een donkere schaduw over de huizen. Toen ik opkeek, zag ik het meteen: alweer een nieuw koten­com­plex.

Deze grote gebouwen vol stu­den­tenkoten komen hier niet vanzelf. Ze hebben financier­ing van pro­jec­ton­twikke­laars en bove­nal ook een ver­gun­ning nodig. De Stad Gent voorzi­et in dat tweede: ze geeft ver­gun­nin­gen en voert een beleid dat de bouw van nieuwe koten­com­plex­en stim­uleert. Daarmee probeert het stads­bestu­ur een prob­leem aan te pakken dat al langer speelt: de druk die stu­den­ten­huisvest­ing legt op de Gentse won­ing­markt.

Studenten in gezinswoningen

Een groot deel van de Gentse koten bevin­dt zich namelijk niet in spe­ci­aal gebouwde stu­den­ten­res­i­den­ties, maar in omge­bouwde gezinswonin­gen of apparte­menten. In zulke wonin­gen wor­den meerdere kamers ver­hu­urd aan stu­den­ten. Voor veel stu­den­ten – wellicht ook voor veel van onze lez­ers – is dit de enige manier om een betaal­bare stu­den­tenkamer te vin­den. Hoewel dit voor stu­den­ten oplossin­gen biedt, heeft het duidelijke nade­len voor Gentse gezin­nen. Deze kri­j­gen het namelijk moeil­ijk­er om een betaal­bare gezinswon­ing te vin­den: gezin­nen moeten steeds vak­er con­cur­reren met groepen stu­den­ten voor dezelfde wonin­gen.

Vol­gens het beleid van de Stad Gent moeten gezinswonin­gen in principe bestemd bli­jven voor gezin­nen. Om een stu­den­tenkamer in te richt­en, moet je dus vol­doen aan spec­i­fieke regels en ver­gun­nin­gen. Veel koten vol­doen hier echter niet aan, en zijn dus eigen­lijk ille­gaal. Dit prob­leem is boven­di­en niet nieuw. Al in 1996 stelde de stad een lijst op van bestaande kamer­wonin­gen om de sec­tor beter te kun­nen reg­uleren. Met het steeds oplopende teko­rt aan koten de afgelopen jaren, werd dit beleid steeds verder aangescherpt. Ille­gale koten wor­den van de markt ver­wi­jderd.

Kotentekort

Tegelijk bli­jft de vraag naar stu­den­tenkoten echter groeien. In 2021 berek­ende het onder­zoeks­bu­reau Mpiris dat de stad een teko­rt had aan 10.000 stu­den­tenkoten. Dat teko­rt is er gekomen door­dat het aan­tal stu­den­ten in de stad al jaren­lang bli­jft toen­e­men. Daarom zet de stad steeds sterk­er in op de bouw van grootschalige stu­den­ten­res­i­den­ties. Voor het bouwen van nieuwe stu­den­ten­huisvest­ing wordt vaak een min­i­mum aan kamers voorzien: min­stens 50 bij nieuwe pro­jecten en 35 bij ren­o­vaties. Dergelijke kot­torens en ‑com­plex­en bieden dus plaats voor soms wel hon­der­den stu­den­ten, denk aan de Bro-toren van Upkot. 

De stad vin­dt namelijk dat uni­ver­siteit­en en hogesc­holen, met hun grote cam­pussen, ook zelf een rol kun­nen spe­len in het bouwen van stu­den­tenkamers

Momenteel wor­den op meerdere plekken in Gent grote koten­com­plex­en gebouwd, met als voor­beeld de bouw van het com­plex Groene Wan­del­ing. Dat is een grootschalige stu­den­ten­huisvest­ing aan de Nieuwe Wan­del­ing die plaats moet bieden aan meer dan 200 stu­den­ten. De stad moedigt ontwikke­laars actief aan om dergelijke res­i­den­ties te bouwen. Door stu­den­ten te con­cen­tr­eren in grote gebouwen, hoopt het stads­bestu­ur dat gezinswonin­gen opnieuw beschik­baar wor­den voor bewon­ers én vangt het tegelijk het teko­rt aan koten gelei­delijk op.

Private investeerders en de UGent

Deze pro­jecten wor­den door­gaans niet door de stad zelf gebouwd, maar door pri­vate investeerders. Vast­goedbedri­jven en pro­jec­ton­twikke­laars investeren steeds vak­er in grote stu­den­ten­res­i­den­ties. Koten zijn de afgelopen jaren dan ook een inter­es­sant vast­goed­prod­uct gewor­den. Door de groeiende vraag naar koten en de relatief sta­biele huurinkom­sten zien investeerders stu­den­ten­huisvest­ing als een aantrekke­lijke invester­ing. Dat roept echter vra­gen op over betaal­baarheid. Pro­jec­ton­twikke­laars willen immers max­i­maal ren­de­ment halen uit hun invester­ing en leggen dus de nadruk op het bouwen van mod­erne, goed uit­geruste koten die ze voor duur­dere pri­jzen kun­nen ver­huren. Daarom legt de stad op dat min­stens 20% van stu­den­ten­huisvest­ing uit goed­kopere basiskamers bestaat. 

Ook onze eigen UGent speelt een belan­grijke rol in het ver­haal van de stu­den­ten­huisvest­ing. De uni­ver­siteit wil meer inter­na­tionale stu­den­ten aantrekken, maar die hebben natu­urlijk ook nood aan (goed­koop) onder­dak. Toch bouwt de uni­ver­siteit zelf weinig stu­den­tenkamers; stu­den­ten­huisvest­ing wordt gro­ten­deels overge­lat­en aan de pri­vate markt, waar de uni­ver­siteit dan koten van huurt voor inter­na­tionale stu­den­ten. Die aan­pak lei­dt regel­matig tot dis­cussies met het stads­bestu­ur. De stad vin­dt namelijk dat uni­ver­siteit­en en hogesc­holen, met hun grote cam­pussen, ook zelf een rol kun­nen spe­len in het bouwen van stu­den­tenkamers. 

Het project Groene Wan­del­ing werd recent aangekondigd als nieuwe stu­den­ten­home, onder beheer van de UGent.

Studenten en de stad

De aan­wezigheid van grote aan­tallen stu­den­ten heeft ook invloed op bepaalde wijken in de stad. In buurten met veel stu­den­ten ver­schi­j­nen vaak voorzienin­gen die spec­i­fiek op hen gericht zijn, zoals brood­jesza­k­en, cafés en fit­ness­cen­tra,  waar­door andere zak­en wor­den ver­drukt. Daar­naast zor­gen grote stu­den­ten­pop­u­laties onver­mi­jdelijk voor (geluids)overlast. Dit pro­ces, dat stedelijke onder­zoek­ers ‘stu­den­ti­fi­catie’ hebben genoemd, zorgt er ook voor dat het aan­tal per­ma­nente bewon­ers van bepaalde wijken afneemt, ter­wi­jl het aan­tal stu­den­ten groeit. Voor stad­splan­ning betekent dat een bijkomende uitdag­ing. De Stad Gent probeert een even­wichtige mix van bewon­ers te houden, waar­bij stu­den­ten, gezin­nen en oud­eren in dezelfde wijk samen­wo­nen.

De stad probeert stu­den­ti­fi­catie tegen te gaan door in te zetten op de bouw van zoge­naamde stu­den­ten­dor­pen

De stad probeert stu­den­ti­fi­catie tegen te gaan door in te zetten op de bouw van zoge­naamde stu­den­ten­dor­pen. Dat zijn locaties, vaak iets buiten het cen­trum, waar soms wel duizen­den stu­den­ten kun­nen samen­wo­nen en lev­en. Deze pro­jecten hebben dus een meer­voudig doel: zow­el het koten­teko­rt als de stu­den­ti­fi­ca­tion tegen­gaan.